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Cuando vende una residencia principal, el IRS le permite excluir de sus impuestos sobre ganancias de capital los primeros $250,000 de ganancias si presenta una declaración individual o $500,000 de ganancias si presenta una declaración conjunta. Sin embargo, debe incluir cualquier excedente de esos montos en sus ganancias de capital sujetas a impuestos para el año. Entonces, ¿qué pasa si vendes tu casa y obtienes una ganancia de 800.000 dólares? Probablemente deba impuestos sobre una buena parte de esa venta, aunque obtendrá una importante reducción de impuestos en el proceso.
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Cuando vende cualquier activo, desde bienes raíces hasta inversiones y bienes personales, las ganancias se consideran ganancias de capital. El IRS calcula esas ganancias de la siguiente manera:
Precio de venta – Base imponible = Ganancias de capital imponibles
El precio de venta es cualquier cantidad que haya recibido por vender la propiedad, y la base imponible es la cantidad de capital que ha invertido en el activo subyacente. En el caso de bienes raíces, esto generalmente incluye:
El precio pagado para comprarlo, incluidos los honorarios legales, el seguro de título y los costos de instalación de los servicios necesarios, como los servicios públicos.
Costos de mejoras y mejoras al edificio o propiedad (generalmente considerados cualquier costo que mejore la propiedad o extienda su vida útil)
Algunos costos relacionados con la venta de la propiedad, incluidos los honorarios del agente inmobiliario, la publicidad y los costos relacionados con la exhibición de la propiedad.
Sin embargo, esto generalmente no incluye impuestos a la propiedad, costos de financiamiento o intereses, costos de uso y ocupación y mantenimiento necesario.
Entonces, por ejemplo, digamos que compras una casa por $500,000. Entonces tienes los siguientes gastos hipotéticos:
$40,000 de interés hipotecario
$25,000 para remodelar la cocina
$10,000 para instalar una caldera nueva cuando la vieja se estropea
$6,000 para reparar un punto débil en el techo
Si ahora vende la casa, su costo base sería de $535 000, ya que la casa le costó $500 000 y la cocina y la caldera cuentan como mejoras a la propiedad ($25 000, más $10 000). Aunque la caldera vieja estaba rota, instalar una nueva en lugar de reparar la vieja cuenta como una actualización.
Sus costos de financiamiento no cuentan, ni tampoco las reparaciones necesarias que realizó en el techo. Las reparaciones se consideran costos para mantener el valor existente de la propiedad en lugar de mejoras para mejorar el valor de la propiedad.
Si, en el futuro, vende la casa por $700 000, tendría $165 000 de ganancias de capital potencialmente sujetas a impuestos ($700 000 – $535 000 = $165 000).