Una apuesta de 100.000 millones de dólares por la economía china se estropea a medida que los almacenes se vacían
(Bloomberg) — En muchas partes de China, los almacenes y parques industriales que solían ser un imán para los inversores internacionales están lidiando con una sorprendente desaceleración de la actividad empresarial.
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Los centros logísticos que se construyeron en previsión de un auge duradero del comercio electrónico, la fabricación y el almacenamiento de alimentos están perdiendo inquilinos, lo que obliga a los propietarios de los edificios a reducir los alquileres y acortar los plazos de los contratos de arrendamiento. Las acciones de los fideicomisos de inversión inmobiliaria que poseen propiedades comerciales en China se han desplomado, y algunos de sus administradores esperan que sus ingresos por alquileres caigan aún más.
Según las consultoras inmobiliarias, las tasas medias de desocupación en propiedades logísticas en el este y el norte de China se acercan al 20%, la más alta en años. Se están construyendo más almacenes, lo que agrava el problema. “Estamos ante un exceso de oferta en propiedades logísticas e industriales en China”, dijo Xavier Lee, analista de acciones de Morningstar que cubre el sector inmobiliario.
El deterioro ha sido decepcionante para los propietarios que contaban con una recuperación económica en China este año. Las instituciones globales han invertido colectivamente más de 100 mil millones de dólares en almacenes, edificios industriales, torres de oficinas y otros bienes raíces comerciales chinos durante la última década, según datos de MSCI Real Capital Analytics. Los inversores extranjeros incluyen a Blackstone Inc., PGIM de Prudential Financial Inc., GIC Pte. de Singapur. y CapitaLand Group, y muchos otros.
Algunas instituciones están contemplando desinvertir sus activos de peor rendimiento antes de que los alquileres caigan aún más. Otros tienen la intención de esperar a que pase la crisis y esperar ganar dinero a largo plazo.
“Las mejores ubicaciones siguen siendo resistentes”, afirmó Hank Hsu, director ejecutivo y cofundador de Forest Logistics Properties, propietaria de almacenes y centros de distribución en los principales centros de transporte de Beijing, Shanghai, Wuhan y otras ciudades chinas.
Forest Logistics, fundada hace seis años, tiene alrededor de 2.500 millones de dólares en activos bajo gestión de inversores que incluyen firmas de capital privado, compañías de seguros y fondos de pensiones. Entre sus clientes cuenta con el gigante chino del comercio electrónico JD.com Inc., la empresa de mensajería SF Express y fabricantes multinacionales de productos de consumo.
Hsu dijo que la reciente debilidad del mercado no ha disuadido a su empresa de seguir con sus planes de expansión, y que está planeando construir otra instalación logística en la zona sur de Greater Bay en los próximos meses. “Seguiremos invirtiendo capital en China en los próximos uno o dos años porque consideramos que es una oportunidad de oro”, añadió.
Recortes de gastos
El sector inmobiliario comercial de China fue un punto brillante durante gran parte de la crisis inmobiliaria del país que comenzó en 2021. Ahora está sintiendo los efectos de los recortes de gasto por parte de los consumidores y las empresas.
El debilitamiento de los sectores logístico e industrial se produce junto con una caída de las propiedades de oficinas que se está produciendo en las principales ciudades, incluidas Beijing y Shanghai. Ambas caídas también fueron en parte resultado de la sobreconstrucción impulsada por las grandes sumas de dinero que se invirtieron en bienes raíces comerciales cuando las tasas de interés, los préstamos y los costos de construcción eran bajos.
Los almacenes que se construyeron para albergar centros logísticos de comercio electrónico, refrigeradores gigantes para productos refrigerados o congelados y espacios para que las empresas guarden sus componentes y productos manufacturados no se están utilizando tanto como esperaban sus propietarios. El crecimiento del comercio electrónico interno de China ha sido lento, ya que los compradores se han vuelto más ahorrativos. La tasa de penetración en línea de las ventas minoristas en el país ya es relativamente alta: 30%.
Las crecientes tensiones geopolíticas están impulsando a las empresas a trasladar parte de su fabricación al exterior, para atender a los clientes finales que quieren reducir su dependencia de China. Eso y una desaceleración en el comercio transfronterizo también han reducido la necesidad de las empresas de instalaciones de almacenamiento en China continental.
Altas vacantes
Según datos de Cushman & Wakefield, la tasa de vacancia de almacenes en el este de China (donde se concentran muchas propiedades logísticas) subió al 19,2 % en el primer trimestre. La tasa de vacancia general a nivel nacional fue del 16,5 %, en parte gracias al mejor desempeño de la región sur.
La situación en China contrasta con la de Estados Unidos y otros mercados logísticos de Asia. En Estados Unidos, las vacantes han aumentado en propiedades industriales y almacenes en algunas partes del país, pero se encuentran en tasas porcentuales de medio dígito que están por debajo de los promedios históricos, y los alquileres siguen aumentando. En Asia, los activos logísticos en Corea del Sur, Japón y Australia están disfrutando de altas ocupaciones y crecimiento de alquileres.
De las 20 principales ciudades chinas que Cushman rastrea, 13 vieron caer los alquileres logísticos en el primer trimestre con respecto a los tres meses anteriores, encabezadas por Beijing y Shenzhen, con caídas del 4,2% y el 3,9% respectivamente. Está previsto que a finales de 2026 se completen otros 33 millones de metros cuadrados adicionales, equivalentes a unos 4.600 campos de fútbol, de nuevo suministro en el país, dijo la consultora.
CapitaLand China Trust, propietaria de centros comerciales, parques empresariales y otras propiedades, adquirió cuatro parques logísticos en Shanghai, Wuhan y otras ciudades a finales de 2021 por un total de 1.680 millones de yuanes (231 millones de dólares). La tasa de ocupación general de la cartera logística cayó al 82% a finales de 2023 desde el 96,4% del año anterior.
Las acciones del REIT que cotiza en Singapur han perdido un 27% en lo que va de año, frente a una ganancia del 2,7% del índice de referencia Straits Times. “Estamos trabajando activamente para mejorar aún más la ocupación de nuestros parques logísticos”, dijo un portavoz de CapitaLand China Trust.
Empacando
Los parques industriales en China que fueron diseñados como grupos de ciencia y tecnología con edificios de oficinas e instalaciones de fabricación también están perdiendo empresas multinacionales y locales. La tasa general de desocupación en los parques empresariales de Beijing fue del 20,5% en el primer trimestre, según datos de Colliers.
En Guangzhou, la base manufacturera del sur del país, algunas empresas multinacionales están cerrando plantas y cambiando sus estrategias comerciales después de una decepcionante recuperación pospandemia.
Lonza Group AG, una empresa suiza de fabricación de productos sanitarios, anunció a principios de este año que cerrará una planta de fabricación de medicamentos tras una revisión estratégica. La fábrica de 17.000 metros cuadrados inició su producción hace apenas tres años en la Ciudad del Conocimiento de Guangzhou, un parque empresarial de alta tecnología respaldado conjuntamente por el gobierno local de la ciudad y CapitaLand, propiedad de Temasek Holdings Pte. Lonza todavía opera plantas de fabricación en Suzhou y Nansha, y mantiene una organización de ventas comerciales en China.
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces chino que posee propiedades industriales vio recientemente caer a casi la mitad la ocupación de uno de sus edificios en un parque tecnológico de Shanghai cuando un inquilino, una subsidiaria del gigante de teléfonos inteligentes Oppo, cedió 19,314 metros cuadrados (207,890 pies cuadrados) de espacio. antes de la finalización de su contrato de arrendamiento. El fabricante de teléfonos móviles decidió cerrar su división de desarrollo de chips Zeku el año pasado.
Presión de alquiler
Las empresas ahora tienen ventaja a la hora de negociar renovaciones de arrendamiento de almacenes y otras propiedades.
“La competencia por los inquilinos es bastante intensa en este momento”, dijo Luke Li, director gerente de ESR Group Ltd., durante una conferencia en línea sobre el sector logístico a mediados de junio. El administrador de activos inmobiliarios con sede en Hong Kong posee centros de distribución de comercio electrónico, instalaciones de almacenamiento de cadena de frío y parques industriales de fabricación en China y otros países. Para mantener los almacenes ocupados, los propietarios han estado ofreciendo condiciones de alquiler flexibles, mejores comodidades y otros incentivos a los inquilinos, añadió Li.
ESR vio caer sus ingresos de la región de la Gran China un 20% en 2023 respecto al año anterior, según su informe financiero más reciente. La compañía citó el debilitamiento de la confianza de los consumidores y la demanda de arrendamiento como razones de la caída.
Mapletree Logistics Trust, otro fideicomiso de inversión inmobiliaria que cotiza en Singapur, también ha atravesado momentos difíciles en China. Los alquileres de sus 43 propiedades en el país cayeron un 10% en los primeros tres meses de 2024 y algunos inquilinos se han retrasado en el pago del alquiler. El fideicomiso ha mantenido la ocupación de sus activos logísticos en China en torno al 93%.
Ng Kiat, director ejecutivo de Mapletree REIT, dijo en una conferencia telefónica sobre resultados de abril que el entorno de China seguirá siendo volátil e incierto durante los próximos 12 meses. El fideicomiso se centra en la retención de inquilinos y busca vender algunos de sus activos de peor rendimiento en China, añadió. “Estamos tratando de tener mayor claridad sobre si estamos viendo el fondo. Pero no creo que lo estemos viendo ahora. Tendremos que esperar un poco”, dijo Ng. Mapletree se negó a hacer comentarios.
“Todo el mundo está recortando costos”, dijo Humbert Pang, director en China de Gaw Capital Partners, una firma de inversión alternativa propietaria de activos inmobiliarios. Hablando en la misma conferencia que Li, Pang dijo que los alquileres en las propiedades logísticas no están aumentando a pesar de que los edificios están ocupados. “Creo que la mayoría de los propietarios de espacios logísticos están teniendo dificultades para negociar con los inquilinos nuevos o existentes”, añadió.
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