Lo que los compradores y vendedores de viviendas deben saber a medida que se afianzan los cambios radicales
Este mes entran en vigor grandes cambios que significarán cambios radicales en la forma en que la mayoría de los estadounidenses compran o venden una casa y que, en última instancia, podrían hacer bajar los precios de los bienes raíces residenciales.
A partir del 17 de agosto, los agentes que publican casas para vendedores en bases de datos de agentes inmobiliarios ampliamente utilizadas no podrán ofrecer ningún pago a los agentes de los compradores.
Esto significa que el poder de negociar las comisiones de los agentes inmobiliarios pasará de los agentes a los compradores y vendedores.
También significa que los vendedores ya no tendrán que pagar comisiones a todos los agentes inmobiliarios involucrados en la transacción, una tarifa que generalmente asciende a 5% a 6% del precio de venta de la casa. El agente del vendedor generalmente compartía aproximadamente la mitad de esa comisión con el agente del comprador.
En cambio, los compradores tendrán derecho a negociar por separado el salario de su propio agente y obtener un contrato firmado que formalice los términos, todo antes de visitar cualquier propiedad en venta.
“Bajo el sistema anterior, si usted era un comprador y tenía un agente, no podía opinar sobre lo que su agente recibía como pago, a menos que su agente aceptara acreditar parte de ese monto a su precio de compra”, dijo Jill Rowe, socia de Venable LLP, quien representa a corredores y propietarios de bienes raíces.
Los nuevos términos tienen un gran alcance porque se aplican a las propiedades listadas en los Servicios de Listado Múltiple (MLS), bases de datos controladas por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios que albergan más del 90% de todas las ventas de viviendas en Estados Unidos.
Estos cambios están diseñados para eliminar los conflictos de intereses en la industria inmobiliaria y hacer el proceso más amigable para los consumidores.
Algunos dijeron que podrían reducir las comisiones inmobiliarias y los precios de las viviendas, al tiempo que se hace una transición del negocio de servicios inmobiliarios hacia una industria más a la carta.
Las nuevas reglas surgieron como resultado de una demanda colectiva presentada por vendedores de viviendas que argumentaron que la antigua estructura de división de tarifas era injusta.
El argumento central de ellos era que la antigua estructura fijaba artificialmente las tasas de comisión e influía en los agentes para que encaminaran a los clientes hacia viviendas que pagaban comisiones más altas, lo que, a su vez, inflaba los precios de las viviendas.
Las nuevas reglas se acordaron como parte de un acuerdo de $418 millones. asentamiento con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y varias grandes empresas inmobiliarias en marzo pasado, poniendo fin al primero de una serie de casos similares que llegaron a juicio.
A continuación, se ofrece un análisis más detallado de lo que los compradores y vendedores necesitan saber ahora:
'¿Qué tipo de comisión estoy pagando?'
Se requerirá algo de tarea y paciencia para comprender sus derechos y obligaciones bajo el nuevo sistema y beneficiarse del nuevo acuerdo.
El “gran cambio”, según Rowe, es que los agentes que publican casas para vendedores en bases de datos MLS no podrán ofrecer ningún pago a los agentes de los compradores, como fue la práctica durante décadas.
El otro cambio significativo es que los agentes que representan a compradores ya no podrán llevar a un cliente potencial a recorrer ninguna propiedad sin obtener primero el consentimiento por escrito sobre los honorarios y comisiones que el cliente tendrá que pagar.
El comprador puede negociar todos estos detalles. El contrato debe explicar si la remuneración del agente se calculará como una tarifa fija, como un porcentaje del precio de compra de la vivienda, como una tarifa por hora o de otra manera.
Y bajo ninguna circunstancia la comisión de ese agente puede ser ilimitada o dictada por el agente del vendedor.
Además, los agentes deben revelar que sus comisiones son totalmente negociables y no están establecidas por ley.
“Si yo fuera comprador o vendedor de una propiedad residencial en este momento, lo que le diría a mi agente sería: ¿Qué tipo de comisión estoy pagando?”, dijo Rowe. “¿Qué obtengo por eso? ¿Y qué obtendría si tuviera una comisión un 1% más baja, o una comisión un 2% más baja?”
Jennifer Stevensonun agente inmobiliario del estado de Nueva York y vicepresidente regional de la NAR, dijo que en el pasado los agentes también podían usar listados para ofrecer compensación a los agentes de otros vendedores y a los corredores colaboradores.
“Ahora ya no podremos hacer eso”, dijo Stevenson.
Señaló que a los compradores y vendedores siempre se les permitió negociar comisiones con los agentes y que bajo las nuevas reglas los agentes de listado aún podrán negociar divisiones de comisiones, pero solo fuera del MLS.
Una 'propuesta de valor diferente'
Todavía no se conoce el efecto final sobre el sector inmobiliario residencial, aunque algunos ciertamente esperan que las comisiones e incluso los precios de las viviendas caigan.
Como mínimo, se espera que esto ponga más poder en manos de los clientes, especialmente aquellos que ya utilizan plataformas de bienes raíces residenciales como Zillow (Z), Redfin (RDFN), Realtor.com y Trulia, para encontrar casas y detalles de las casas publicados en bases de datos MLS.
Estas plataformas ya habían estado revolucionando la industria inmobiliaria residencial al permitir a vendedores y compradores buscar de manera eficiente información que antes solo proporcionaban los agentes inmobiliarios que usaban MLS.
“Puedes simplemente conectarte a Internet y ver todo lo que está disponible… cuál es su precio, todas las diferentes condiciones, mirar el vecindario y ver fotos de cómo es”, dijo Rowe.
Esa tecnología ha reducido enormemente la cantidad de tiempo que los agentes, y en particular los agentes del comprador, dedican a sus clientes.
“Muy a menudo, los compradores encuentran algo en línea y dicen: 'Quiero echarle un vistazo', y van solos a la jornada de puertas abiertas o piden a sus agentes que llamen al agente del vendedor y organicen una visita”, dijo Rowe.
“Así que es simplemente una propuesta de valor diferente”.
Alexis Keenan es reportera legal de Yahoo Finance. Sigue a Alexis en X @alexiskweed.
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