Las ventas de condominios en Florida se desaceleran a medida que los vendedores inundan el mercado tras la nueva ley

Florida ha experimentado un enorme crecimiento demográfico en los últimos 50 años, atrayendo a los Baby Boomers y a los jubilados, a personas que abandonaron el norte de EE. UU. y a otras personas provenientes de Sudamérica y países del Caribe. Su llegada provocó una carrera por construir viviendas y ahora Florida tiene cerca de 1,5 millones. condominios.

Sin embargo, muchas de esas estructuras están empezando a mostrar un desgaste significativo, mientras que los fondos reservados para el mantenimiento (las reservas) están resultando insuficientes.

Las juntas de condominios se ven obligadas a competir para cumplir con estándares estatales más altos para la elaboración de presupuestos, mientras que las primas de seguros en estas estructuras se están disparando. Además, el estado se está recuperando de una serie de huracanes devastadores. Todo esto deja a los habitantes de condominios viendo cómo se desarrolla una crisis financiera.

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Esa crisis también está empezando a afectar al mercado inmobiliario. Una vez que se disparó, ahora se está desacelerando en algunas partes.

Marco Island, en el suroeste de Florida, tiene el doble de unidades de condominio que casas unifamiliares y está viendo los efectos de un mercado inmobiliario de condominios lento causado por los problemas antes mencionados.

Las ventas totales de bienes raíces cayeron un 8% en agosto en comparación con hace un año, según el Asociación de agentes inmobiliarios de Marco Island. Los condominios permanecen en el mercado 120 días, un aumento del 79%, en comparación con los 69 días de las viviendas unifamiliares, que disminuyen un 7%.

Marc Creach, residente de Marco Island y oficial de préstamos de Hipoteca Cross Country del Grupo Wesson que cubre Marco Island, Naples y Bonita Springs, dice que no se puede subestimar el impacto de múltiples huracanes.

“El mayor problema con los condominios en Marco y Nápoles, sin duda, tiene que ver con las tormentas pasadas”, dijo Creach. “Tuvimos Irma en el 2017 y luego en el 22, por supuesto, en septiembre del 22, por lo que el aspecto del mantenimiento diferido, como cuando un prestamista quiere ver si hay algún mantenimiento que se esté aplazando”.

Lo mismo está sucediendo en Daytona Beach, en la costa este.

En septiembre, el agente inmobiliario Mike Gagliardi descubrió que en las 24 horas anteriores, 60 unidades de condominios en venta en el área de Daytona Beach habían bajado sus precios de venta.

La oferta persigue a la demanda, lo que resulta en una desaceleración de las ventas de condominios.

Y, claro, gran parte de ello puede atribuirse al daño causado por la huracanes 2022altísimo seguro de propiedad tarifas y nuevas evaluaciones para muchos propietarios, a veces por miles. Pero otro factor es la incertidumbre electoral, dijeron Gagliardi y otros observadores.

La ley que permitía a las asociaciones aplazar el mantenimiento crítico fue eliminada tras el colapso de Surfside Torres Champlain en junio de 2021 que mató a 98 personas. En julio entró en vigor una ley estatal diseñada para garantizar la seguridad de los edificios de condominios. Se requieren inspecciones de ingeniería para condominios de tres pisos o más cuando cumplen 30 años y nuevamente cada 10 años después. Cualquier reparación futura debe financiarse en su totalidad.

“El mayor problema aquí es que muchos condominios han aplazado el mantenimiento debido a las tormentas”, dijo Creach.

Los huracanes, y ahora las nuevas leyes de condominios de Florida, están cobrando un precio financiero

En Marco Island, las referencias temporales de la gente están marcadas por las tormentas. ¿Fue antes o después de Irma? ¿Antes o después de Ian? ¿O fue más atrás, más cerca de los huracanes Donna o Wilma?

En esta isla de 24 millas cuadradas, hay seis millas de playas y 100 millas de canales. Hay alrededor de 16.521 residentes a tiempo completo, pero hay espacio para hasta 60.000 durante la temporada turística de invierno. Con más de 10,000 unidades de condominio, hay el doble de condominios que de viviendas unifamiliares.

Las repercusiones de Huracán Irma en 2017 y huracán ian en 2022 todavía se sienten, con demandas contra compañías de seguros alegando que no estaban pagando lo suficiente para reparar todos los daños o que el trabajo aún estaba incompleto. Todavía se están reemplazando techos y terrazas a pesar de que Irma azotó hace siete años. Muchos resultaron aún más dañados por el huracán Ian.

“Hay algunos desafíos con las nuevas leyes (de Florida)”, dijo Creach. “Marco en su conjunto no lo ve como un problema generalizado, como lo que están viendo en la costa este… Probablemente sólo he visto uno o dos lugares que tuvieron problemas hasta ahora”.

Con fecha límite el 31 de diciembre para la Fase 1″inspección de hitos” informes, sólo 29 de los edificios de condominios calificados de Marco han presentado los suyos, según una solicitud de registros abiertos ante la ciudad de Marco Island. Esos informes otorgan a las asociaciones de condominios un certificado de buena salud y 10 años más o recomiendan un informe de Fase 2 si es sustancial Se ha identificado deterioro estructural. En la Fase 2, las asociaciones de condominios necesitan un plan y un cronograma para las reparaciones y reservas para cubrir las reparaciones.

Algunos edificios que aún no se han presentado pero que deben hacerlo incluyen Riverside Club en Olde Marco, Tampico en Cape Marco y South Seas Towers. El Riverside Club de cinco pisos sobre estacionamiento en Marco River es uno de los condominios más antiguos, construido en 1981. Las torres South Seas en la playa se construyeron a principios de la década de 1980. El Tampico de 14 pisos en el extremo sur de la isla es el edificio más antiguo y más bajo de Cabo Marco, construido en 1994.

Creach dijo que no ha podido emitir un préstamo para condominios en Riverside Club desde antes de Irma.

“Tuvieron problemas por un tiempo, y eso se debió simplemente a los daños de Irma”, dijo.

Irma afectó directamente a Marco Island y Riverside Club sufrió daños generalizados en los condominios, todos frente al agua, arrastrados de un extremo al otro; lanais arrancados; y el puerto deportivo inundado y destruido. Las escaleras de hormigón entre los edificios se derrumbaron durante la tormenta. Sólo este año se ha completado la reconstrucción de los terrazas.

“Estaban en medio de un litigio contra compañías de seguros por las ganancias. Y, por supuesto, tuvimos problemas con el techo allí. Hubo problemas con lanai, problemas con las escaleras allí”, dijo Creach. “Entonces, todo eso se consideró seguro, pero ahora se ha rectificado prácticamente por completo. Por lo tanto, parece que han vuelto a estar en buen estado. Pero ese es el tipo de cosas que pueden suceder”.

'Simplemente no estamos recibiendo ninguna actividad de compradores': el inventario de condominios permanece inactivo durante más de un año

Dennis Almand, un empresario de Eustis que compró tres condominios en Daytona Beach Shores en los últimos cuatro años, dijo que ha visto esa vacilación entre los posibles compradores.

Las tasas de interés y tal vez incluso esperar hasta que terminen las elecciones pueden estar desacelerando el mercado, pero lo que motiva a tantos propietarios de condominios a vender en 2024 son las evaluaciones que cobran las asociaciones de condominios.

Gagliardi, líder del equipo Mike Gagliardi con Re/Max, dijo que se estima que el inventario actual en el mercado se venderá en 14-15 meses, lo que lo convierte en un mercado de compradores. El mercado de un vendedor es un inventario de seis meses o menos.

“Simplemente no estamos recibiendo ninguna actividad de compradores”, dijo.

“El año pasado, alrededor del 50% de nuestros acuerdos fueron en efectivo. Poco a poco estamos viendo desaparecer esa transición”, dijo. “Parece que la gente que tiene el dinero se lo está quedando”.

Si bien dijo que los valores “realmente no se han desplomado”, espera ver pronto una reducción en los costos promedio que se reflejará en las estadísticas.

En el condado de Volusia, las ventas de condominios van camino de una disminución año tras año en 2024, según cifras analizadas por Mark Wright, director de bienes raíces de la Oficina del Tasador de Propiedades.

Almand, quien vendió uno de sus tres condominios, sufriendo una pérdida de $10,000, dijo que no le importaba. Los otros dos fueron mejoras y la realización de un sueño. Su esposa, sus dos hijos y sus cuatro nietos aman el océano.

“Mencionas la playa, hombre”, dijo, “y nos vamos”.

J. Kyle Foster es el reportero senior de crecimiento y desarrollo del Naples Daily News.

Mark Harper es redactor y editor político del Daytona Beach News-Journal.

Este artículo apareció originalmente en Palm Beach Post: Las ventas de condominios se desaceleran debido a la nueva ley de inspección de seguridad de Surfside en Florida