La crisis del mercado inmobiliario estadounidense se agravó esta primavera. ¿En qué situación se encuentran los compradores y vendedores de viviendas?
LOS ÁNGELES (AP) — El mercado inmobiliario muestra pocas señales de salir de su estancamiento de tres años después de una temporada de primavera decepcionante y en medio de un panorama sombrío para el verano y el otoño.
Los compradores de viviendas llegaron a 2024 con el optimismo de que las tasas hipotecarias se reducirían aún más después de una caída a fines del año pasado. Pero esas esperanzas se desvanecieron cuando datos más sólidos de lo esperado sobre la inflación y la economía oscurecieron el momento de un posible recorte de tasas por parte de la Reserva Federal.
En abril, la tasa promedio de un préstamo hipotecario a 30 años superó el 7% por primera vez desde noviembre. Eso, sumado a los precios récord de las viviendas, obligó a muchos potenciales compradores a posponer su búsqueda de una casa, algunos de manera indefinida.
Los economistas prevén que las tasas hipotecarias se reducirán ligeramente a finales de este año, pero una pequeña disminución de las tasas puede no ser suficiente para atraer a los compradores de viviendas y persuadir a los propietarios de que es un buen momento para vender.
A continuación, presentamos un vistazo a las tendencias clave detrás de la trayectoria del mercado inmobiliario en lo que va del año y lo que los compradores y vendedores de viviendas pueden esperar en la segunda mitad de 2024:
La temporada de compra de viviendas de primavera fue un fracaso, una vez más.
En promedio, más de un tercio de todas las casas vendidas en un año determinado se compran entre marzo y junio. Esta es la temporada de compra de viviendas de primavera y ha sido deprimente en los últimos años.
Las ventas de viviendas estadounidenses anteriormente ocupadas cayeron en el período marzo-junio en comparación con el año anterior en 2022 y 2023. Las ventas disminuyeron en marzo, abril y mayo de este año, y hay indicios de que junio también experimentó un retroceso.
Las débiles ventas de primavera son un reflejo de los desafíos de asequibilidad que enfrentan muchos compradores de viviendas: la tasa promedio de una hipoteca a 30 años está anclada cerca del 7%; la oferta de viviendas en venta es históricamente baja; y los precios de las viviendas están en máximos históricos.
Las altas tasas disuaden a los compradores de viviendas
Según el comprador de hipotecas Freddie Mac, la tasa promedio de una hipoteca a 30 años es del 6,95 %. Eso es más del doble de lo que era a principios de julio de 2021.
Las tasas hipotecarias están influenciadas por varios factores, incluyendo cómo reacciona el mercado de bonos a la política de tasas de interés de la Fed y los movimientos en el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, que los prestamistas utilizan como guía para fijar el precio de los préstamos hipotecarios.
El rendimiento a 10 años, que superó el 4,7% a fines de abril, ha estado cayendo en su mayor parte recientemente luego de algunos datos económicos que muestran un crecimiento más lento, lo que podría ayudar a mantener a raya las presiones inflacionarias y convencer a la Fed de comenzar a reducir su tasa de interés principal desde su nivel más alto en más de 20 años.
Los funcionarios de la Fed dijeron en junio que la inflación se había acercado a su nivel objetivo del 2% en los últimos meses y señalaron que esperan recortar su tasa de interés de referencia una vez este año.
Aun así, las proyecciones de los economistas esperan que la tasa promedio de un préstamo hipotecario a 30 años se mantenga por encima del 6%.
No hay suficientes casas en venta
Otro impedimento para los compradores de vivienda es el inventario históricamente bajo de viviendas en el mercado.
La buena noticia: la cantidad de viviendas en el mercado a fines de mayo fue la mayor desde agosto de 2022, una tendencia que augura algo bueno para los compradores de viviendas este verano. La mala noticia: la oferta de viviendas disponibles para la venta a nivel nacional sigue estando muy por debajo de sus niveles previos a la pandemia.
La oferta de viviendas en venta en todo Estados Unidos era escasa antes de que llegara el Covid debido a más de una década de construcción de viviendas nuevas por debajo del promedio y a tendencias demográficas que llevaron a los propietarios a conservar sus propiedades por más tiempo.
La gran brecha entre las tasas hipotecarias actuales y las de hace apenas tres años (3%) también ha desalentado a muchos propietarios que consiguieron tasas muy bajas de vender, lo que los expertos en bienes raíces denominan el efecto de “encierro”.
El precio no es el adecuado
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio de venta medio nacional de una vivienda previamente ocupada aumentó un 5,8% en mayo respecto del año anterior hasta los 419.300 dólares, un máximo histórico registrado desde 1999. También ha aumentado un 51% respecto de hace apenas cinco años.
Sin embargo, los aumentos de precios se están desacelerando. El índice de precios de la vivienda de CoreLogic muestra que los precios de las viviendas en Estados Unidos aumentaron un 4,9% en mayo respecto del año anterior, el menor aumento desde octubre. El rastreador de datos inmobiliarios pronostica que el crecimiento de los precios de la vivienda a nivel nacional se desacelerará al 3% para el próximo mes de mayo.
“El aumento de las tasas hipotecarias esta primavera provocó una desaceleración tanto de la demanda de compradores de viviendas como de los precios”, dijo Selma Hepp, economista jefe de CoreLogic.
Los precios de las viviendas se están enfriando a medida que más casas permanecen en el mercado por más tiempo. Las áreas metropolitanas de Florida, Texas, Georgia y otros estados donde la construcción de viviendas aumentó en los últimos años también han visto disminuir el crecimiento de los precios.
A algunos economistas les preocupa que una ligera disminución de las tasas hipotecarias sin un salto en el inventario de viviendas en el mercado podría en realidad perjudicar a los compradores que tienen dificultades para comprar una vivienda, dando a los vendedores un incentivo para aumentar su precio de venta.
“Me preocupa un poco lo que sucederá con los precios de las viviendas cuando las tasas bajen, porque creo que eso estimularía la demanda sin estimular realmente la oferta, al menos en el corto plazo”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. “Eso podría llevar a un aumento brusco de los precios”.
¿Alguien debería comprar ahora?
Los compradores de vivienda que puedan permitirse comprar ahora deberían beneficiarse de la selección más amplia de viviendas disponibles en el mercado.
Cualquiera que pueda permitirse pagar todo en efectivo también podría querer comprar en el corto plazo.
“Los precios han estado subiendo y probablemente no van a bajar, por lo que realmente no hay razón para esperar si no estás esperando que bajen las tasas”, dijo Fairweather de Redfin.