Por Liangping Gao y Marius Zaharia
PEKÍN/HONG KONG (Reuters) – Después de que Pekín ordenó a las ciudades chinas comprar departamentos recién terminados y convertirlos en viviendas asequibles, los primeros pasos que tomaron fueron revelar planes para ampliar la elegibilidad para subsidios y solucionar otros dolores de cabeza económicos en el proceso.
Los líderes chinos emitieron la directiva en mayo, con el objetivo de aliviar una prolongada crisis inmobiliaria, que ha llevado a inventarios inflados de apartamentos sin vender que han paralizado los flujos de efectivo de los desarrolladores y han pesado fuertemente sobre los precios de las viviendas, la confianza del consumidor y la actividad económica.
La crisis del sector inmobiliario y la débil demanda de los consumidores hicieron que el crecimiento estuviera por debajo de las previsiones en el segundo trimestre.
Algunos analistas consideraron que el nuevo enfoque de las autoridades en materia de vivienda social es una medida poco común orientada al consumidor en China, que promete transferir recursos de los gobiernos locales a los hogares, algo que muchos han pedido desde hace tiempo como un medio para impulsar la demanda interna.
Pero un análisis de las declaraciones públicas de 20 ciudades chinas muestra que los funcionarios locales están pensando en algo más grande.
La mayoría de ellos han distribuido cuestionarios a médicos, profesores y otros grupos más allá de los grupos demográficos de bajos ingresos habituales para medir la demanda de alquileres subsidiados y compras de apartamentos. Algunos han pedido a trabajadores de fábricas migrantes de zonas rurales o incluso a investigadores científicos que expresen su interés.
Los economistas dicen que estos anuncios muestran que las ciudades están aprovechando la nueva política de vivienda para intentar abordar la fuga de cerebros y los flujos netos de población hacia megaciudades como Shanghai o Shenzhen.
Aliviar la escasez de mano de obra en las fábricas y fortalecer la atención sanitaria y la educación podrían ayudar a reducir algunas de las presiones económicas y sociales en centros de población más pequeños al impulsar la actividad y ampliar la base impositiva.
“Las ciudades más pequeñas están más motivadas a desarrollar viviendas asequibles”, afirmó el economista de Hwabao Trust, Nie Wen.
“Mediante alquileres asequibles se puede atraer a más trabajadores inmigrantes y reducir la salida neta de personas. Las viviendas asequibles también se pueden vender a la policía, a los médicos y a los profesores, y ayudar a retener el talento”.
Las ciudades de toda China apenas han comenzado a publicar declaraciones sobre sus esfuerzos para implementar la directiva de mayo, y por primera vez aparecen detalles de los grupos de población a los que va dirigido.
Diez de los 20 estados analizados por Reuters anunciaron encuestas a personal médico, docentes y otros empleados del sector público. Las ciudades orientales de Yantai y Longkou también dijeron que los trabajadores migrantes tienen derecho a comprar y alquilar viviendas asequibles.
Hangzhou y Jinhua, en la rica provincia de Zhejiang, buscan científicos. Tangshan, en la provincia de Hebei, cerca de Pekín, ofrece alojamiento a los nuevos ciudadanos y a los menores de 35 años.
Kunming, en el suroeste, está apuntando a “grupos de talentos no especificados que la ciudad necesita”, dijo en un comunicado.
Duan, en la región de Guangxi, muy endeudada y pobre, ofrece apartamentos con descuento a “familias que no poseen vivienda o cuya superficie per cápita sea inferior a 15 metros cuadrados”.
Los analistas esperan que estas encuestas generen un gran interés, pero muchos posibles inquilinos o compradores podrían cambiar de opinión si los apartamentos que las autoridades compran para el programa están en malas condiciones o en ubicaciones poco convenientes.
“Aún no sabemos cuál es la calidad de estos apartamentos”, dijo Ma Hong, analista senior de la Institución de Investigación GDDCE.
'TAN POBRE'
Beijing está facilitando 500 mil millones de yuanes (69 mil millones de dólares) en financiación para el plan a nivel nacional, y muchos analistas esperan que aumente la financiación en el futuro.
Pocas ciudades han indicado el tamaño de los subsidios previstos.
Yantai y Longkou ofrecen descuentos en el alquiler mensual de 400 yuanes para graduados universitarios y 300 yuanes para el resto de la población. Se aplican otros 50 yuanes por cada miembro adicional del hogar.
Esto equivale a subsidios de al menos el 20% en ambas ciudades, según Yantai Daily y una plataforma de alquiler en línea.
Hangzhou, sede del gigante tecnológico Alibaba Group, dice que alquilar un apartamento de 50 metros cuadrados (538 pies cuadrados) solo costaría alrededor de 500 yuanes por mes.
Los residentes de la ciudad suroccidental de Leshan y de la ciudad sureña de Yongzhou que devolvieron los formularios oficiales indicaron que se podrían comprar pisos de hasta 110 metros cuadrados por aproximadamente dos tercios del precio de mercado.
En Leshan, esto reduciría los precios en unos 100.000 yuanes, lo que permitiría a la profesora Emma Xu, que gana 4.300 yuanes mensuales, finalmente comprar una casa. Los pagos mensuales de la hipoteca serían de poco más de 1.000 yuanes, aproximadamente lo mismo que su alquiler actual.
Ella está deseando ahorrar para los días de lluvia, en lugar de para comprar un apartamento.
“Soy muy pobre”, dice la joven de 24 años. “Soy del campo, vivo en una residencia de profesores, estoy pagando un préstamo estudiantil y estoy ayudando a mis padres. No he conseguido ahorrar nada de dinero”.
OBJETIVOS DE CONSUMO
Para facilitar el consumo de los hogares a largo plazo, el plan debería ampliarse y complementarse con otras reformas, dicen los analistas.
El economista de Moody's Analytics, Harry Murphy Cruise, estima que las viviendas asequibles existentes representan aproximadamente el 5% del parque total de viviendas en China.
Aumentar esa tasa al 20%-30% sería de “enorme beneficio” para muchos chinos y para el consumo de los hogares a nivel macro, pero requeriría entre 3 y 4 billones de yuanes en financiación, dijo.
“China necesita desesperadamente reequilibrar su economía”, afirmó. “Necesita que el gasto de los hogares impulse realmente el crecimiento de manera sostenible en el futuro”.
“La vivienda asequible no es la solución milagrosa para ese problema, pero sin duda es un pilar clave de una estrategia”.
Las reformas del sistema de bienestar social, para que personas como Xu se preocupen menos por sus padres ancianos, también serían de gran ayuda.
“Los hogares pueden ahorrar menos si consideran que no tienen que reservar demasiado dinero para viviendas caras”, dijo Louise Loo, economista especializada en China de Oxford Economics.
“Dicho esto, la función de ahorro en China depende también de otros elementos estructurales, como un sólido crecimiento salarial y unos pagos de pensiones adecuados y esperados”.
(1 dólar = 7,2685 yuanes renminbi chinos)
(Información adicional de la redacción de Beijing; redacción de Marius Zaharia; edición de Kim Coghill)