El valor de las viviendas sigue siendo 4,6 veces mayor que el ingreso, peor que la burbuja de 2006
Según un análisis del director ejecutivo de Reventure Consulting, Nick Gerli, el mercado inmobiliario estadounidense continúa mostrando signos de problemas incluso cuando las tasas hipotecarias bajan.
A pesar de las recientes caídas de las tasas, la demanda de los compradores de viviendas sigue deprimida: las solicitudes de hipotecas disminuyeron un 57 % desde su pico pandémico y un 43 % por debajo de los niveles prepandémicos.
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La persistente debilidad en la actividad compradora ha tomó desprevenidos a muchos profesionales inmobiliarios. Las expectativas de la industria de un rápido repunte en respuesta a la caída de las tasas no se han materializado, lo que refleja problemas más profundos en el mercado más allá de los costos financieros.
Gerli afirmó que tres factores clave detrás de la lentitud de la demanda son las limitaciones de asequibilidad, el agotamiento de los compradores tras el auge pandémico y el pesimismo récord sobre el mercado inmobiliario. Datos recientes de la Universidad de Michigan muestran que el 87% de los consumidores cree que es un mal momento para comprar una casa, superando incluso a principios de los años 1980, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron el 18%.
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Quizás lo más preocupante es la actual relación valor-ingreso de la vivienda, que según Gerli es de aproximadamente 4,6, mucho más alta que las normas históricas. Este nivel sólo se ha alcanzado dos veces antes: durante la burbuja inmobiliaria de 2006 (4,4) y el auge posterior a la Segunda Guerra Mundial (casi 5,0).
En ambos períodos se produjeron importantes correcciones en la asequibilidad de la vivienda.
“Estados Unidos nunca ha sostenido un mercado inmobiliario que sea tan caro en relación con los ingresos de la gente”, dijo Gerli en X, antes Twitter. “El mercado está fuera de control y los compradores lo saben”.
Los precedentes históricos sugieren dos caminos principales para restablecer el equilibrio: la caída de los precios de las viviendas o el aumento de los ingresos. Después de la burbuja de 2006, los precios se desplomaron, lo que redujo la proporción a 3,2. En contraste, la era de la posguerra vio una mejora gradual a través de un fuerte crecimiento de los ingresos, y la vivienda se volvió dos veces más asequible entre 1953 y 1973.
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De cara al futuro, Gerli anticipa una posible combinación de ambos factores. Algunos mercados—particularmente en el Sun Belt, donde el inventario se ha disparado—puede que se produzcan correcciones de precios más rápidas. Austin, Texas, ya ha demostrado con qué rapidez se pueden ajustar los valores en las condiciones adecuadas. Otras regiones, especialmente en el noreste y el medio oeste, donde la oferta sigue siendo escasa, podrían experimentar un período de estancamiento más prolongado.
Dijo que el camino hacia la normalización del mercado podría llevar años, lo que requeriría un período sostenido de caída de las tasas hipotecarias, ajustes de precios y crecimiento salarial para restaurar la confianza de los compradores. Este cronograma contradice las proyecciones más optimistas de la industria, pero se alinea con los datos actuales que muestran una debilidad persistente en la demanda fundamental de los compradores, una tendencia que comenzó a fines de 2021, cuando las tasas aún estaban por debajo del 3%.
Mientras el mercado lucha contra los desequilibrios, la posibilidad de una recesión económica más amplia se perfila como un catalizador potencial para acelerar las correcciones de precios, particularmente en regiones sobrevaluadas. Por ahora, el mercado inmobiliario sigue siendo incierto, con muchos compradores potenciales marginados por restricciones financieras y un profundo escepticismo sobre las condiciones actuales del mercado.
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Este artículo El mercado inmobiliario está “fuera de control”, dice el director ejecutivo de Reventure: el valor de las viviendas sigue siendo 4,6 veces mayor que el ingreso, peor que la burbuja de 2006 apareció originalmente en Benzinga.com
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