El histórico edificio de oficinas de Nueva York alcanza una fracción del precio de venta reciente de 245 millones de dólares, y he aquí el motivo
Williams Equities compró un edificio de oficinas boutique en Midtown South por poco más de la mitad de su precio de venta más reciente, según se enteró Realty Check, pero es posible que haya más para entender el acuerdo de lo que indica el precio.
Williams pagó sólo $147,5 millones por 470 Park Avenue South, una propiedad histórica de 300.000 pies cuadrados que ocupa toda la fachada oeste entre las calles 31 y 32 Este. Los vendedores fueron SJP Properties de Steven J. Pozycki y PGIM Real Estate, una filial de Prudential Financial, que lo compró por 245 millones de dólares en 2018.
Sin embargo, el bajo precio de compra pagado por Williams no refleja necesariamente el reciente fenómeno del mercado de acuerdos de ganga, como se resume notoriamente en la venta de 8,5 millones de dólares de 135 W. 50th St., que anteriormente se había vendido por 332 millones de dólares.
Cuando se le pidió que abordara el precio aparentemente bajo de 470 Park Avenue South, Michael Cohen, director de Williams, dijo: “Ahora estamos en un entorno de tasas de interés y tasas de capitalización pospandemia, muy diferente de lo que existía en 2019 y durante 10 o 20 años antes. El resultado han sido ajustes considerables en los valores que de ninguna manera reflejan los valores de un edificio”.
Los registros del Departamento de Finanzas de la ciudad muestran una hipoteca de $56 millones en 470 Park Avenue South
de MetLife Real Estate Lending. Cohen nos dijo: “Financiamos la adquisición con un nuevo préstamo hipotecario” para sacar el anterior, pero no pudo compartir los términos ni otros detalles en espera de la aprobación de los prestamistas.
Cohen añadió: “Nuestros predecesores hicieron un gran trabajo administrando el edificio”.
SJP y PGIM realizaron importantes inversiones en una nueva terraza en la azotea, un salón en la planta baja y un patio ajardinado. Las actualizaciones ayudaron a atraer inquilinos recientemente contratados como el servicio británico de transmisión de deportes DAZN y la plataforma financiera Anchorage Digital.
Cohen dijo que alrededor del 45% del espacio de oficinas pronto estará en el mercado por entre $70 y $80 por pie cuadrado, con al menos un bloque de más de 50,000 pies cuadrados disponible.
La propiedad construida en 1912 consta de dos estructuras interconectadas de 12 y 18 pisos. Conocido alguna vez como el Edificio de la Seda por su lista de inquilinos de importadores de seda, fue una inversión inusual para SJP, que es conocido principalmente como el desarrollador de grandes proyectos como 11 Times Square y 200 Amsterdam Avenue.
Pero 470 Park Avenue South encaja cómodamente en lo que Cohen llamó el “punto ideal” de edificios antiguos y arquitectónicamente distinguidos de Williams Equities. Williams dio nueva vida a varias otras propiedades en su cartera de Midtown South, como 136 Madison Ave., donde recientemente completó 57,000 pies cuadrados de arrendamiento, y 28 y 40 W. 23rd St.
Williams planea un importante programa de mejoras de capital en los sitios de West 23rd Street, incluido un atrio y tragaluces actualizados y una plataforma de techo para todo el edificio en lo alto del No. 28.
