Malasia construye centros comerciales como loca, pero los compradores no acuden a ellos | Economía y Negocios
Petaling Jaya, Malasia – Un reciente sábado por la tarde, desde detrás de su mostrador, el propietario de una tienda de informática, Goh Sook Lam, observaba los pasillos vacíos del centro comercial 3 Damansara.
Dos niveles más abajo, se escucharon gritos de un evento de taekwondo en la planta baja del otrora popular centro comercial ubicado en las afueras de Kuala Lumpur.
“Hay una competición de taekwondo abajo, pero ¿quién va a subir aquí?”, le dijo Goh, de 48 años, a Al Jazeera, de pie junto a Rudi Sim, un cliente de muchos años y su único cliente que había gastado dinero ese día.
“Mis clientes habituales son mi negocio. Los que vienen sin cita previa son menos… A veces no llego a cubrir los gastos”.
La experiencia de Goh está lejos de ser aislada en una Malasia loca por los centros comerciales, donde se están construyendo numerosos centros comerciales mientras muchos complejos existentes luchan por atraer multitudes.
Malasia, con una población de 33 millones de personas, contaba a finales de 2023 con más de 1.000 complejos comerciales, incluidos centros, galerías comerciales e hipermercados, según mostraron datos gubernamentales de marzo.
En 2022, casi el 40 por ciento de los centros comerciales y centros minoristas contabilizados por la Asociación de Centros Comerciales de Malasia (727 en total) estaban ubicados solo en el área metropolitana de Kuala Lumpur, según datos compartidos por el organismo.
Si bien muchos de los principales centros comerciales del país del sudeste asiático disfrutan de un alto tráfico peatonal y ocupaciones casi completas, muchos inquilinos de centros comerciales menos populares encuentran dificultades para competir en medio de una explosión de espacio comercial que ni siquiera la pandemia de COVID-19 logró frenar.
Según un informe del Centro Nacional de Información sobre la Propiedad (NAPIC), el espacio comercial de Malasia alcanzó los 17,69 millones de metros cuadrados en 2023, frente a los 16,51 millones de 2019.
A pesar de esta expansión, las tasas de ocupación nacional de espacios comerciales fueron más bajas que antes de la pandemia, un 77,4 por ciento el año pasado, según el informe.
Incluso antes del COVID-19, las tasas de ocupación habían estado en descenso, cayendo del 81,4 por ciento en 2016 al 79,2 por ciento en 2019 y al 75,4 por ciento en 2022, la más baja en casi 20 años, según el informe.
Algunos de los centros comerciales más nuevos del país no se han visto afectados por la disminución de la demanda.
El centro comercial Exchange TRX, que cuenta con 125.000 metros cuadrados (1,35 millones de pies cuadrados) de espacio alquilable y un parque en la azotea de 10 acres (4 hectáreas), abrió sus puertas en noviembre con un 95 por ciento de ocupación.
Ubicado debajo del segundo edificio más alto de Malasia, Exchange 106, los numerosos restaurantes y tiendas de marcas premium del centro comercial han atraído constantemente grandes multitudes desde su apertura.
Pero no todos los centros comerciales han tenido el mismo éxito.
Incluso en la capital, donde la ocupación está entre las más altas del país, algunos lugares tienen dificultades para atraer la tan necesaria afluencia de público.
La primera fase del Pabellón Damansara Heights, inaugurado a principios de octubre, estaba relativamente vacía durante una reciente visita de fin de semana.
Aunque sus pisos inferiores tenían docenas de clientes, sus niveles superiores casi no tenían ninguno, y se veía gente pasar por lotes tapiados anunciando inauguraciones a principios de 2024.
Los medios de comunicación rechazaron las solicitudes de comentarios sobre la situación del negocio.
Algunas empresas han aceptado el desafío de encontrar formas de mantenerse a flote en centros comerciales menos populares como Glo Damansara, que lucha por atraer grandes multitudes incluso los fines de semana.
Atraída por el alquiler “asequible”, Verónica David, que regenta una panadería-cafetería con su marido, dijo que su negocio ha logrado crecer a pesar de la tranquila ubicación del centro comercial en el suburbio de Taman Tun Dr Ismail.
Centrándose primero en los clientes corporativos, ampliaron sus operaciones para incluir un menú de almuerzo con más artículos en camino.
“Al principio, el alquiler (aquí) era bajo y pensamos que estábamos en el lugar equivocado, pero en un año vimos un crecimiento positivo”, dijo el hombre de 49 años a Al Jazeera.
La pareja eligió la ubicación porque la mayoría de sus clientes residen en la zona y los gerentes de Glo también fueron “extremadamente amables” a la hora de satisfacer sus necesidades.
“Es posible que no obtengamos esta ayuda de otros centros comerciales, ya que pueden ser más estrictos y rígidos”, dijo.
El propietario de un restaurante del centro comercial Hartamas, que pidió no revelar su nombre, dijo que los negocios solo irían a centros comerciales que estuvieran construidos adecuadamente.
“Si el desarrollador no hace un buen trabajo, no atraerá el talento adecuado”, dijo el hombre de unos 40 años a Al Jazeera.
Dirigido a los residentes de la exclusiva zona de Sri Hartamas, dijo que el centro comercial tuvo días “extremadamente” malos y buenos.
Por ello, los inquilinos como él, dijo, tienen que ser “muy creativos” en su marketing para atraer clientes.
El centro comercial Hartamas, Glo Damansara, 3 Damansara y Pavilion Damansara Heights no respondieron a las solicitudes de comentarios.
El presidente de la Asociación de Centros Comerciales de Malasia, Phang Sau Lian, dijo que los minoristas necesitan trabajar más duro que nunca para destacarse en el “abarrotado” panorama minorista de Malasia.
“Las tendencias de consumo son vertiginosas y los centros comerciales deben adaptarse constantemente para seguir siendo relevantes y competitivos”, dijo Phang a Al Jazeera, y agregó que las razones del bajo rendimiento de los centros comerciales incluyen ubicaciones “menos que óptimas”, inaccesibilidad y sobresaturación.
Phang dijo que el cambio más significativo en las tendencias de consumo en los últimos años ha sido el surgimiento de los establecimientos de alimentos y bebidas como el “impulsor clave” del tráfico en los centros comerciales.
“Su porcentaje del espacio total alquilado se ha disparado a casi el 30 por ciento, en comparación con una participación de un solo dígito hace una década”, dijo, y agregó que es probable que la tendencia continúe.
Foo Gee Jen, asesor de la consultora inmobiliaria CBRE-WTW, dijo que hoy en día los consumidores en Malasia a menudo buscan una “experiencia” más allá de simplemente comprar.
“Ya no se trata sólo de comprar. Todos los centros comerciales están tratando de competir en términos de experiencia”, dijo Foo a Al Jazeera, señalando instalaciones como los jardines públicos del centro comercial TRX y los centros de arte y cultura en otros complejos.
“Los centros comerciales antiguos que no se han modernizado no pueden hacer frente a esta situación”, afirmó Foo.
“Si alguien quiere construir más centros comerciales, no debería competir con los existentes, sino complementarlos, porque (el panorama) está muy saturado”.
El difícil entorno ha llevado a algunos propietarios de centros comerciales a adoptar enfoques poco ortodoxos para permanecer en el negocio.
En un video de TikTok publicado en mayo y posteriormente eliminado, se mostraba a un hombre dando un recorrido por una granja minera de Bitcoin que, según él, operaba en un centro comercial vacío en el estado suroccidental de Malacca.
En septiembre de 2021, el desarrollador inmobiliario Hatten Land, con sede en Malaca, firmó un acuerdo con una empresa de Singapur para operar conjuntamente al menos 1.000 plataformas de cifrado en sus propiedades en el estado.
“Estamos reorientando los centros comerciales para incluir actividades de minería de criptomonedas ‘verdes’”, dijo el desarrollador en su sitio web, sin más detalles.
El mediocre desempeño económico de Malasia ha agravado los desafíos que enfrentan los minoristas.
Si bien la economía creció un 3,7 por ciento sostenido aunque no espectacular el año pasado, el ringgit ha estado en declive frente al dólar estadounidense, hundiéndose a un mínimo de 26 años de 4,80 en febrero.
En un análisis de la economía de Malasia en la segunda mitad de 2023, la consultora inmobiliaria global Knight Frank dijo que “las incertidumbres generales… frenaron el gasto del consumidor”.
Aun así, hay pocas señales de que la construcción de centros comerciales esté desacelerándose.
Hay al menos 33 complejos “entrantes” con 1,13 millones de metros cuadrados (12 millones de pies cuadrados) de espacio comercial y al menos otros 10 planificados, según NAPIC.
Un reciente sábado por la tarde, en el número 3 de Damansara, Goh observó a un hombre que miraba sus estantes durante unos segundos antes de alejarse.
El negocio iba mucho mejor cuando se mudó por primera vez al centro comercial en 2012 bajo una administración diferente, en parte debido a la ubicación de su tienda a pocas puertas de una concurrida sala de cine, dijo Goh.
Pero en marzo, los propietarios del cine cerraron el teatro después de 15 años de funcionamiento, invitando a los clientes a frecuentar sus otros locales, el más cercano de los cuales se encuentra en otro centro comercial a menos de un kilómetro de distancia.
Goh dijo que, dado que había poco tráfico peatonal en su piso del centro comercial, la gerencia del centro comercial se acercó a él con la idea de mudarse a un nivel inferior por una tarifa de alquiler similar.
“No tengo idea”, dijo, cuando se le preguntó qué debería hacer el centro comercial para atraer clientes.
Pero para él, las opciones son sencillas.
“O me voy o veo otros lugares aquí”, dijo.